*

Habitação 09.10.2018 — 7:16 am

Retomar outorga onerosa no Centro pode ser um tiro no pé

Ckturistando / Unsplash
Centro de São Paulo
André Czitrom é engenheiro civil pós-graduado em História da Arte e sócio colaborador da MagikJC Incorporadora

Não acredito que voltar a cobrar outorga onerosa no Centro para execução de empreendimentos seja uma estratégia positiva. Se de um lado aumenta o caixa para implantação do PIU, por outro, desestimula a pouca produção de habitação econômica na região.

No âmbito da locação social, muito se fala sobre os prédios em si, quem são seus proprietários especuladores, as invasões dos grupos de moradia, IPTU progressivo, entre outros. Mas nunca ouvimos falar sobre dois assuntos que são de extrema importância para viabilizar esse modelo de habitação: gestão social e tamanho do empreendimento.

A intenção de acomodar a população de baixíssima renda em apartamentos em prédios no centro de são Paulo é louvável. Mas trazer 140 mil pessoas de uma vez, como se pretende, e simplesmente enfurna-las em prédios e condomínios é tarefa complexa. Exemplo prático e recente é o caso da PPP da Luz: um empreendimento com mais de 1.000 unidades, dispostas em diversas torres muradas e com cerca elétrica, vizinha à região da Cracolândia, onde os moradores – oriundos de uma lista de inscrição – seriam apenas alojados em suas residências.

Cenário perfeito para um início desastroso e desestimulador.

Quem realizou o trabalho de ativação da comunidade no entorno: os moradores de rua, os comércios locais, as residências já existentes, o complexo cultural que fica em frente? Simplesmente “tapumaram” o terreno, começaram as obras e trocaram os tapumes pelos muros.

 

LEIA TAMBÉM:

+ PIU Centro é animador, mas deve ser visto com cautela

+ Se PIU Centro aproveitar o que já existe, larga na frente

 

Sob uma outra perspectiva: qual foi o trabalho social e cultural com os possíveis novos moradores? Quem entrevistou e preparou os escolhidos para uma nova forma de se viver em condomínio? Muitas dessas pessoas moravam nas ruas, ocupações de movimentos de moradia ou viveram por anos há mais de 60 km do centro da cidade.

O trabalho pré e pós ocupação de um empreendimento sócio habitacional é muito importante, e vital para a viabilização do mesmo. Portanto, acredito ser necessária uma avaliação de quem são os proponentes para participação de um projeto público-privado desse porte e quem são as empresas que serão responsáveis na instalação e manutenção desse condomínio, e tirar do construtor/incorporador essa atividade já que não é a sua expertise.

Por que não certificar empresas para estarem aptas a esse serviço?

Segundo ponto crucial na viabilidade econômica e social dos projetos como a PPP (ou o caso concreto que se comenta aqui, o PIU Centro, é o tamanho dos projetos.

Não critico a intenção de um Master Plan, que olhe um bairro ou região como um todo e a longo prazo. Isso é, de fato, necessário, mas a implantação desse projeto deve ser realizada por etapas; pois a aprovação de um projeto de condômino com diversas torres é mais demorada e consequentemente o prazo para atingir o resultado esperado é mais longo.

Além disso, empreendimentos com mais do que 150-200 unidades dificultam a implantação e gestão social dos novos moradores e seus equipamentos comuns. Para isso, o ideal seria que o projeto master fosse pensado em etapas de aprovação, entrevistas e preparo de moradores, construção, entrega e implantação e gestão do condomínio.

E, também muito importante, é o trabalho em paralelo de assistência social com os moradores de rua da região; com o intuito de prepara-los para se tornarem possíveis futuros moradores de projetos como esses; ou buscar soluções estruturais de acomodação provisória e melhoria de condição.

Assistir à gestão pública pensar grande e trabalhar para trazer 140 mil pessoas para o Centro da cidade é animador e o setor imobiliário pode ser peça fundamental, uma vez que economiza os recursos da prefeitura e com sua expertise pode desafogar diversos departamentos públicos. 

Mas, para aproveitar o setor da construção como ferramenta desse processo, acredito que focar em ações pontuais de agilidade e flexibilização consciente na aprovação de retrofit, diminuir o tamanho dos empreendimentos, o prazo e burocracia para aprovação de uma PPP da habitação, dar continuidade ao incentivo construtivo na região, rever as exigências de se aprovar uma ZEIS e certificar e exigir mais da gestoras sociais de condomínio trarão benefícios enormes, e acelerados, para um Centro de são Paulo mais humano, democrático, vivo e seguro.

 

André Czitrom é formado em Engenharia Civil pelo Mackenzie e pós-graduado em História da Arte pela Faap. Desde os 16 anos trabalha no setor de Construção Civil, iniciando a trajetória como auxiliar administrativo na Gafisa. Fundou em 2008 a Sanay Desenvolvimento Imobiliário e, em 2015, tornou-se sócio colaborador da MagikJC Incorporadora, hoje focada em empreendimentos do Minha Casa Minha Vida. É ainda fundador do acervo CSC, de incentivo à produção de jovens artistas.

Tags:, , , , ,

Bitnami