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Mercado 19.12.2017 — 6:13 am

Construir no centro revelou a distância entre pensar e fazer pela cidade

André Czitrom é engenheiro civil pós-graduado em História da Arte e sócio colaborador da MagikJC Incorporadora

Tem sido uma experiência trabalhosa, curiosa e divertida. E, como sempre acontece, a primeira constatação foi a de, na prática, a teoria é outra. Descobri que alguns profissionais que acreditam pensar em maneiras de melhorar a cidade, podem ser muito bons em retórica, mas nem tanto em colocar suas ideias em prática.
Tudo começou em 2016, quando a empresa da qual sou sócio começou a tentar trazer empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida para a região central de São Paulo. Diferentemente dos projetos que nós mesmos ou colegas de mercado já haviam realizado por ali, nosso intuito era aproveitar a oportunidade do programa para fazer com que o governo federal subsidiasse a compra de apartamentos capazes de melhorar a qualidade de vida de seus moradores, ou seja, localizados em pontos bem servidos de linhas de transporte e infraestrutura.
Logo vimos que não seria fácil. Para que o projeto se tornasse possível, superamos as dificuldades técnicas e de aprovação de projetos em terrenos extremamente pequenos e com alto valor de mercado. Reduzimos drasticamente nossa expectativa de rentabilidade e conseguimos tirar do papel cinco projetos, totalizando 500 unidades destinadas às classes C e D. Mais precisamente, os terrenos estão nas ruas Frei Caneca, Amaral Gurgel, Major Sertório e adjacências; outros empreendimentos já estão em fase inicial de concepção e estudos de viabilidade.
A ideia então era lançarmos um produto com grande liquidez, alta demanda e financiamento da Caixa Econômica Federal em uma região desejada pela população de São Paulo. Mas ainda faltava algo. Queríamos que, além de um projeto comercialmente viável, ele se tornasse um legado para a cidade. Afinal, não é sempre que se tem a chance de oferecer moradia para baixa renda em bairros bem localizados. Foi então que conhecemos o Sistema B (sistemab.org), uma certificação mundial que reconhece o esforço de empresas em buscar, além dos resultados, impactos positivos ao ambiente, à sociedade e ao mundo. Dali em diante, nosso propósito não era mais ser a melhor empresa da cidade, mas a melhor empresa para a cidade.
Imaginamos então que, para chegar aonde queríamos, um bom caminho seria nos aliar a alguns dos mais prestigiados escritórios de arquitetura paulistanos. Na nossa concepção, ofereceríamos a eles um verdadeiro presente: a oportunidade de finalmente realizarem projetos calcados nas premissas que defendem há décadas. Para quem não sabe, é importante esclarecer: há uma parcela significativa de arquitetos que não gosta de incorporadores. Embora 90% da cidade seja construída pela iniciativa privada e embora o trabalho deles dependa em grande parte do mercado imobiliário, não são poucos aqueles que, por questões ideológicas, propagam uma série de clichês sobre nós, os incorporadores. Que queremos lucro a qualquer custo, que demolimos todas as casas históricas e tombadas por descaso ao patrimônio da cidade, que derrubamos todas as árvores que estiverem no caminho e passamos concreto por cima, que sonhamos com arranha-céus de alturas luxuriantes em toda parte e que na calada da noite pisoteamos as leis de zoneamento e Planos Diretores
Estes arquitetos costumam nos olhar com superioridade, se colocando como uma grande força criativa detentora de um conhecimento privilegiado, pois sabem não apenas o que é melhor para eles, mas o que é o melhor para toda a cidade. E isto acontece apesar de, boa parte deles, ter seus principais trabalhos envelhecendo na prancheta ou executados em terrenos particulares de famílias de classe alta e altíssima, que lhes encomendam mansões de veraneio com amplas suítes envidraçadas.
De todo modo, achei que o projeto que eu tinha em mãos era mais importante do que alimentar uma rixa boba. Humildemente, porque acho que a participação de arquitetos talentosos de fato melhoraria o que eu tinha em mãos, decidi procurar alguns deles.
Eu e minha equipe nos encontramos com uma dúzia de representantes de escritórios de tamanhos variados. Propusemos que trabalhassem a partir de honorários fixados em comum acordo e condizentes com o perfil do empreendimento, ou seja, margem menor de lucro, mas em volume para compensar financeiramente; ou que, desse piloto nascesse uma longa parceria que compensasse.
Tudo o que queríamos ouvir era: “Estamos com vocês!! Vamos mostrar que é possível produzir habitação econômica de qualidade, em locais de desejo, com uma boa arquitetura!!”. Na minha cabeça, nossa parceria seria uma forma de mostrarmos a outros incorporadores, estudantes e demais profissionais do setor da construção a importância de pensarmos juntos em como fazer uma cidade mais harmoniosa, inteligente e justa. Teríamos finalmente um exemplo prático, criado não pelo governo, mas pela iniciativa privada e sociedade civil, de como ocupar o centro.
Na prática, o que aconteceu foi bem diferente. As respostas mais ouvidas, com pequenas variações, foram: “Tenho que falar com meus sócios, pois um projeto de 80 unidades é muito pequeno e, sabe, estamos terminando alguns editais agora, para projetos nas cidades de x, y, z”; ou: “Muito bacana isso de você pensar o Minha Casa Minha Vida no centro de São Paulo, legal mesmo. Mas não podemos aceitar que tenha um outro arquiteto responsável pelo projeto legal”; ou também: “Não temos interesse em participar apenas do desenvolvimento do projeto de fachada, pois é um ‘job’ muito pequeno” ou “Legal, você pode nos enviar as plantas que entraremos em contato?” (nunca retornaram); ou ainda: “Olá, adoramos ser convidado para esse projeto, mas não temos interesse no contrato de desenvolver o conceito de áreas comuns, plantas tipos e fachadas. Por outro lado, gostaríamos de saber se podemos, juntos, aplicar para um concurso (internacional) cujo objetivo é a revitalização de regiões degradadas por meio da produção habitacional. Vocês teriam interesse?”. Houve até uma vez em que um grupo de descolados que faz jardins verticais me perguntou se eu poderia ir lá tirar a medida do meu próprio muro, do qual eu já havia feito o levantamento topográfico, justificando que no local havia um pouco de material que restou de demolição, o que dificultava o serviço. Resumindo, foi um fiasco.
Foi então que resolvemos mudar o discurso e os objetivos. Afinal, o prazo corria e queríamos aprovar o primeiro projeto o quanto antes. Voltamos a entrar em contado com os (outros) arquitetos ou escritórios que organizam editais nos oferecendo para patrocinar, custear ou premiar, mas, sobretudo, EXECUTAR os projetos vencedores de cinco categorias de concurso que realizaríamos. A primeira, para plantas de apartamentos de um e dois dormitórios, propostas por estudantes de arquitetura conjuntamente com arquitetos tutores. A segunda, para propostas de adoção e reforma praças e espaços perdidos debaixo do Parque Minhocão e região. A terceira, para projeto de decoração de área comum do edifício de baixa renda. A quarta, para produção de mobiliário para planta tipo e apartamento modelo de unidade residencial do Minha Casa Minha Vida. Quinta e última, projeto e execução de parklet de baixo custo. As respostas foram novamente desanimadoras: “Estamos sem tempo para esse tipo de trabalho” ou “Precisa ser especificamente para esse local, ou, para esse empreendimento no centro de São Paulo?” .
Ficou claro que eles, em sua maioria, preferiam um projeto em Cingapura do que no centro paulistano – já que há pouco tempo um projeto para uma praça imaginária na mesma região já tinha ganhado sua capa de revista e palestra em faculdade.
O jeito foi seguir adiante sem eles. E a verdade é que estamos muito felizes com os resultados que viemos obtendo. Dezenas de famílias de baixa renda estão adquirindo sua primeira moradia com a vantagem imensurável de pela primeira vez viverem perto de onde trabalham ou estudam.
E muitas pessoas bacanas abraçaram a ideia e, obviamente os que são prestadores desse serviço, foram remuneradas por suas colaborações. Foi o caso do TEC, muralista argentino que vive no o Brasil e realizou oficinas com crianças de escola pública junto conosco. Ou ainda o arquiteto Felipe Guimarães, da HSU, que topou desenvolver o projeto de fachada de um dos empreendimentos, o arquiteto César Shundi, do SIAA, que sugeriu layouts para apartamentos de um dormitório e arquiteta Claudia Albertini que é responsável em pensar os espaços de área comum e mobiliário dos tipos. E muitos outros. A Carmen Reginato criou uma nova empresa de intermediação imobiliária para poder nos atender; o Phillipe Nino, da Horta do Amor, ministrou oficinas de horta urbana para os moradores da região; a Duda Alcântara ativou o projeto BemViver e realizou atividades de engajamento no entorno dos projetos; a Acupuntura Urbana nos auxiliou na confecção de um Mapeamento Afetivo da Vila Buarque; e os organizadores da mostra sobre o Parque Minhocão, com exposição e debates sobre o parque e sobre a Cidade, no terreno da Major Sertório.
Tudo isso sem falar nas participações do corpo diretivo de EMEI Patrícia Galvão e em especial a sua diretora Elisa Manfredini., por despertar nas crianças a possibilidade de unir temas como arte, imaginação e cidade; do Felipe SS Rodrigues, um talentoso e simpático professor e arquiteto morador da região do Parque Minhocão que se dispôs a trabalhar em conjunto nas ideias de engajamento e nos cedeu um projeto de calçada e de um “pavilhão-stand”; e do arquiteto e professor da FAU-USP Renato Cymbalista, que nos propôs ceder seu laboratório na USP para experimentos que despertem em seus alunos, na gestão pública e nos agentes financiadores o interesse em encontrar as melhores soluções construtivas para habitação econômica e também nos apresentou o FICA, um fundo Imobiliário para Locação Social ( www.fundofica.org)) – com quem hoje estudamos possíveis soluções para dar escala a esse projeto.
Para mim, o que ficou desta história toda não tem a ver com o negócio propriamente. E, sim, um convite à reflexão, que aproveito a oportunidade para compartilhar com todos vocês. Gostaria muito que os profissionais ligados ao estudo da nossa cidade, que dizem pensar o melhor para São Paulo e os coletivos com o propósito de oferecer o melhor para a sociedade pensem se estão realmente se esforçando, fazendo as concessões necessárias em nome de algo que valha a pena. Temos de diminuir os muros que impedem o diálogo entre os diversos e necessários grupos que contribuem na construção de uma cidade mais harmoniosa e humana.
Críticas a projetos nossos ou de colegas fazem parte e nos ensinam muito. Queremos críticas, mas também soluções! Pensamos muito em como o edifício se comporta em relação à rua e à quadra em que se localiza, sua relação com a cidade e a história que ali existe. Não teremos uso comercial debaixo de todos os prédios ( conseguimos implantar apenas no projeto da Rua Major Sertório) nem áreas de fruição pública, é verdade. Mas isso significa que o projeto cumpre todas as exigências da lei de zoneamento, plano diretor, código de obras, norma de desempenho, normas construtivas da Caixa Econômica e do Programa Minha Casa Minha Vida, Memoriais de Acabamento da Caixa Econômica e legislação de Depave, Cetesb, Condephaat e Conpresp; entre outras dezenas de normas dos órgãos necessários para aprovar um projeto e poder incorporá-lo perante a legislação. Suamos a camisa para desenhar a melhor planta possível e a implantamos com a melhor área comum possível no térreo na torre. No fim das contas, nos orgulhamos de termos encontrado uma solução justa, especialmente porque sabemos que as pessoas que estão ali vivem felizes com a proposta que concretizamos. E isso para nós vale muito mais do que estar na capa da Wallpaper.
Toda esta experiência me ensinou o quanto ouvir não é suficiente. É preciso agir, ter proposta plausíveis, executáveis. É preciso dialogar. O mundo real, de pessoas que querem viver melhor, que querem viver no centro, que precisam de alternativas, já está acontecendo. Cabe a nós buscar as respostas: projetos viáveis, escaláveis, capazes de gerar efeitos perenes para sociedade e agir como antídoto para tantos problemas compartilhados. Façamos acontecer, juntos.

 

André Czitrom é formado em Engenharia Civil pelo Mackenzie e pós-graduado em História da Arte pela Faap. Desde os 16 anos trabalha no setor de Construção Civil, iniciando a trajetória como auxiliar administrativo na Gafisa. Fundou em 2008 a Sanay Desenvolvimento Imobiliário e, em 2015, tornou-se sócio colaborador da MagikJC Incorporadora, hoje focada em empreendimentos do Minha Casa Minha Vida. É ainda fundador do acervo CSC, de incentivo à produção de jovens artistas

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