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Economia Urbana 24.11.2017 — 7:41 am

A lógica dos shoppings: inteligentes por dentro, mas nem tanto por fora

Daniel Bushatsky é mestre e doutor em Direito Comercial pela PUC/SP e professor de Direito Empresarial e de Processo Civil

Os shoppings centers despertam muito interesse, desde seu nascimento nos Estados Unidos, sob as mais variadas óticas do conhecimento (social, econômico, financeiro, jurídico). São importantes não só na relação contratual entre o empreendedor do shopping e o lojista, como também na promoção de hábitos de consumo da população e, naturalmente, na organização do espaço urbano.

Na ótica contratual, trata-se de um contrato de locação comercial, baseado no art. 54 da Lei das Locações (“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”). Este permite a existência de diversas regras — definir um aluguel percentual sobre o faturamento do locatário, prazo do contrato, valor do aluguel mínimo, e cláusula de territorialidade, conhecida, também, como “cláusula de raio”.

A soma de esforços entre empreendedor e lojista é vantajosa na medida em que atrai consumidores. Ambos (mas principalmente o empreendedor), lutarão pela melhor e mais racional organização do espaço interno, estimulando ao máximo o consumo, o que se conceitua como “tenant mix”. Nas palavras do professor Fábio Ulhoa Coelho, da PUC/SP:[1] “Em suma, o empresário que explora shopping center desenvolve atividade econômica bastante singular, que não se reduz a um simples negócio imobiliário. Há todo um planejamento de distribuição do espaço (tenant mix), de sorte a oferecer aos consumidores uma variada gama de produtos, marcas, além de atrativos na área de lazer e restaurante.”

Do ponto de vista do consumidor, os shopping centers são um fenômeno no mundo — e, no Brasil, desde a inauguração do shopping Iguatemi na década de 1960. Ao agregar lojas dos mais variados tipos e, ainda, serviços, eles são capazes de atrair pessoas em busca de suprir todas as suas necessidades de consumo em um único centro comercial, que ainda ofereça alimentação, entretenimento, estacionamento, e, em especial nos dias atuais, segurança.

Foi justamente a união de serviços e produtos que fez nascer os shoppings nos subúrbios norte-americanos, facilitando a vida (trânsito, tempo, criação de empregos etc) dos moradores destes espaços urbanos distantes dos centros financeiros e econômicos das cidades.

Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (“Abrasce”) são claros ao apontar que estes centros comerciais tiveram plena expansão tanto em São Paulo, quanto pelo Brasil, inclusive no interior, já existindo mais de 565 shoppings, com uma área bruta locável de mais de 15 milhões de metros quadrados. O faturamento do setor atingiu mais de 157 bilhões de reais em 2016; atraem mais de 438 milhões de pessoas por mês e empregam mais de 1 milhão de funcionários.

Ou seja, não há como negar: os shoppings representam papel importante na organização da sociedade e de convívio social, em várias áreas, como a cultural e econômico, não se podendo esquecer do planejamento urbano e construção da cidade (muitas vezes em volta destes centros comerciais).

Toda a inteligência aplicada ao mix não costuma atentar ao uso da cidade em moldes mais amplos. Inteligentes dentro, mas não necessariamente fora, geralmente por falta de políticas públicas claras e de planejamento urbano.

Dois pontos neste sentido chamam a atenção. O primeiro é a falta de segurança pública que “empurra” a população para estes espaços projetados para a tranquilidade e fruição do local, sem as amolações do mundo exterior. O segundo é que, protegendo-se atrás desta redoma, a população começa a não ter contato com outros aspectos da cidade, como parques, museus, movimentações culturais e sociais.

O reflexo disto: o abandono gradual das possibilidades que existem à população de usufruir outras formas de lazer e cultura e — por que não?– o desenvolvimento de outras formas de exploração econômica do centro urbano. Acaba, também, não se incentivando os governantes para o desenvolvimento das áreas urbanas abertas (mais) bem planejadas para o convívio social.

Sem extremismos, me parece que os shoppings são importantíssimos para a organização e desenvolvimento do planejamento urbano. Shoppings e áreas abertas, inclusive de consumo, podem se integrar harmonicamente ao espaço urbano, caso haja o incremento — sem parecer profético – da segurança pública.

Daniel Bushatksy é advogado, mestre e doutor em Direito Comercial pela PUC/SP, professor de direito empresarial da Pós Graduação da PUC (Cogeae) e da graduação do Mackenzie e professor de Processo Civil da USCS.

 

Para saber mais, convém a leitura do artigo de Jaques Bushatsky, em seu artigo “Os shoppings centers na Lei 8245/91”, Revista dos Tribunais 699/07 (janeiro/94).

[1] Curso de direito comercial: direito de empresa. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. vol. 1, p. 181.

[2] Consulta realizada aos 09.11.2017 em: [http://www.portaldoshopping.com.br/monitoramento].

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