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Habitação 15.10.2017 — 10:52 am

Por um novo modelo de política habitacional

Fernando S. Marcato é professor da FGV Direito São Paulo, sócio da GO Associados e mestre em Direito Público Comparado pela Universidade Pantheon-Sorbonn - Paris 1.

Segundo os dados do IBGE-PNAD, o déficit habitacional no Brasil é de aproximadamente 6 milhões de domicílios. Isso significa que 9% da população brasileira vive em habitações precárias, com excesso de pessoas, ou gasta quase metade de sua renda com habitação.

Ao longo de décadas, os governos federal, estaduais e municipais têm insistido em um modelo de política habitacional pouco eficiente. De maneira geral, o governo constrói casas com recursos próprios e as entrega para beneficiários cadastrados. Há três principais problemas neste modelo.

O primeiro são as restrições fiscais dos governos. Com pouco dinheiro, o ritmo de construção de casas cai e, consequentemente, o déficit habitacional sobe. A segunda questão diz respeito ao fato dos beneficiários não estarem acostumados com uma habitação formal, que exige o pagamento de um custo de manutenção de áreas comuns e das respectivas unidades. Em muitos casos, há também dificuldades com documentação e gestão de informações para obter financiamentos junto à Caixa Econômica Federal. Por consequência, é comum que, uma vez entregues as unidades, haja uma rápida deterioração dos imóveis, revenda e favelização.

O terceiro problema diz respeito à localização dessas habitações. Como o preço dos terrenos é mais alto em zonas centrais, as habitações populares são levadas para a periferia que carecem de serviços públicos, como transporte, iluminação e equipamentos públicos. O Programa Minha Casa, Minha Vida é o principal exemplo recente desse tipo de política pública. Em muitos municípios, o programa não promoveu um alinhamento entre o planejamento urbano municipal e a construção de novas habitações financiadas com recursos federais. Conjuntos foram construídos longe dos centros urbanos, dificultando a integração com a cidade e acelerando o abandono e a favelização.

As parcerias público-privadas (PPPs) em habitação popular, ainda que não possam ser desenvolvidas na mesma escala que o Minha Casa, Minha Vida, em razão de sua complexidade, são uma boa solução para equacionar problemas em algumas localidades das regiões metropolitanas. O modelo de PPP permite, em primeiro lugar, que o parceiro privado faça todo o investimento de construção das habitações e seja remunerado ao longo da vigência do contrato, que pode chegar a até 35 anos.

Há um alívio para o caixa do Governo que pode viabilizar investimentos no curto prazo e pagá-los de maneira parcelada. Na PPP, o Governo pode solicitar também ao privado que realize investimentos de requalificação do entorno onde serão construídas as habitações populares, como construção de equipamentos públicos, melhoria de infraestrutura logística, entre outros. É possível, ainda, que parte da remuneração do privado seja feita com a venda de terrenos e unidades excedentes, reduzindo os gastos do Governo e permitindo uma ocupação mista (lojas comerciais e residências, tanto de maior padrão quanto de menor padrão).

Uma terceira vantagem do modelo é que o privado, mesmo após construir as casas, permanece responsável pela prestação de apoio aos moradores. Esses serviços podem incluir suporte para a mudança e acomodação, gestão do condomínio, auxílio com documentação e cadastro, reforma e manutenção das habitações. Além disso, ao permanecer contratado por um longo período após a entrega das habitações, o construtor tem incentivos para entregar instalações de boa qualidade e não ser penalizado no decorrer do contrato.

Esse modelo de contratação está sendo testado em dois projetos no Estado de São Paulo. O primeiro deles é o Casa Paulista, iniciativa do governo do Estado de São Paulo, com apoio da prefeitura que pretende construir mais de 20 mil habitações populares no centro da cidade de São Paulo, próximas à região da Cracolândia.

O projeto tem o objetivo de atrair pessoas que já trabalham no centro, bem como promover integração entre moradores de renda mais baixa com moradores de renda mais alta. O contrato prevê a construção não só de habitações de Interesse Social (para pessoas com renda de 1 a 5 salários mínimos), mas habitações que serão vendidas e financiadas pela Caixa Econômica Federal para população de renda de até 10 salários mínimos. Do total de casas, 80% serão destinadas a moradores do município que vivam fora da área central, mas trabalhem no centro expandido. Os demais 20%, voltados a quem reside e trabalha no centro expandido. São reservadas, ainda, 5% das habitações para idosos, 7% para pessoas com deficiência ou cuja família tenha alguém com deficiência, 4% para policiais civis e militares e agentes de segurança e escolta penitenciária e 10% para servidores e empregados públicos, de qualquer esfera de governo. Serão 3.683 moradias construídas, parte delas já entregue.

Uma segunda inciativa também em São Paulo é o desenvolvimento e criação de um bairro no local conhecido como Fazenda Albor ou PPP Nova Cidade Albor. Há previsão de construção de 13,1 mil habitações populares, além de creches, hospitais e outros equipamentos públicos. Todas essas atividades serão desenvolvidas pela iniciativa privada, sob supervisão e monitoramento do governo.

A Nova Cidade Albor fica próxima ao aeroporto de Guarulhos e o Rodoanel e beneficiará mais de 39 mil pessoas. Como ocorre na PPP do centro, a iniciativa privada permanecerá prestando serviços de apoio aos novos moradores e outras atividades relacionadas ao fornecimento da infraestrutura pública. As PPPs em habitação social já representam uma nova forma de participação da iniciativa privada no apoio ao governo no desenvolvimento de suas atividades e certamente ajudará na redução do déficit habitacional brasileiro.

Fernando S. Marcato, é Professor da FGV Direito SP, sócio da GO Associados e mestre em Direito Público Comparado pela Universidade Pantheon-Sorbonn – Paris 1.

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