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Economia Urbana 15.10.2017 — 3:26 pm

Boa arquitetura não precisa ser mais cara

Eduardo Andrade de Carvalho é sócio da incorporadora Moby e cofundador do Esquina

Um empreendimento residencial desenvolvido pelo mercado imobiliário gasta aproximadamente 10% do seu faturamento em despesas de marketing e vendas. Essas despesas consideram os métodos mais modernos de se encontrar um possível cliente (com anúncios no Waze) aos mais atrasados (como pessoas fantasiadas de placa), incluindo a comissão do corretor que intermedia a sua venda. Independentemente da eficiência de cada um desses gastos, o total parece alto se considerarmos que eles representam 20% do principal custo de um edifício: a sua própria obra. E a obra é o que fica.

É com o projeto arquitetônico, e com a qualidade da execução dele, que o cliente de um apartamento desenvolvido pelo mercado imobiliário vai se relacionar por anos, por décadas. E, num mercado competitivo, como é hoje, o cliente está muito preparado para reconhecer as características que realmente importam num apartamento – e para ignorar a pressão insistente de uma suposta “oportunidade imperdível”. Qual é a disposição de um cliente a pagar pelo custo de uma pessoa entregando folhetos num farol? Provavelmente nenhuma; mas o custo desse tipo de ação está incluído no preço do seu apartamento.

O marketing de um bom projeto imobiliário é o próprio projeto. Apartamentos melhores – em que os detalhes foram pensados com atenção e executados com mais cuidado –, portanto, não precisam ser mais caros porque, em primeiro lugar, eles não precisam forçar artificialmente que a sua notícia se espalhe. Uma “oportunidade imperdível” de verdade dificilmente vai se autodeclarar assim. Da mesma forma como um bom restaurante em geral praticamente não investe em marketing, um empreendimento com uma planta bem planejada, boa iluminação e ventilação naturais, acabamentos de qualidade, etc., também pode economizar na sua divulgação. O fato de ser uma “oportunidade imperdível” de fato – de ser o tipo de apartamento em que as pessoas pretendem morar e pelo preço que estão dispostas a pagar – se espalha naturalmente.

Não basta apenas, porém, substituir a despesa de um centro de custos e passar pra outro: quer dizer, gastar menos em divulgação e investir na obra indiscriminadamente. Problemas arquitetônicos não são resolvidos com dinheiro. Leon Battista Alberti, aliás, em seu tratado sobre a arte de construir, de 1452, escreveu que “quem quiser conhecer em que consiste a verdadeira e concreta ornamentação dos edifícios, se dará perfeitamente conta de que se obtém não com grandes despesas, mas sim graças aos recursos da inteligência”. Revestir em mármore o hall social de um conjunto de habitação popular (recomendação que já ouvi de uma imobiliária, aliás) provavelmente não fará com que os seus moradores sejam mais felizes do que se tivessem janelas mais amplas nas suas salas. A decisão apropriada entre as opções de onde alocar o dinheiro economizado é que faz a diferença.

É por isso que a noção do que é “apropriado” talvez seja, em arquitetura, a mais importante, como sugeriu Alberti. Um projeto arquitetônico é a consequência de uma série de soluções do arquiteto para os problemas e as restrições (de engenharia, espaço, materiais, etc.) que a construção de um edifício apresenta. A solução mais apropriada é a que combinará melhor com as outras decisões que ele precisa ou decide tomar: a que fará com que o conjunto dessas soluções (quer dizer: o próprio projeto) seja, no fim, equilibrado, harmônico. A boa arquitetura é consequência, portanto, de uma série de soluções arquitetônicas apropriadas.

E soluções apropriadas para projetos desenvolvidos pelo mercado imobiliário não são – não precisam ser – mais caras do que soluções, digamos, inapropriadas. Ao contrário. A forma de gesso que molda a face de um imperador romano na fachada de um edifício “neoclássico” não é de graça. E movimentos pirotécnicos na fachada de edifícios em “estilo contemporâneo” são difíceis de executar e, portanto, caros. O mesmo recurso desperdiçado nesse tipo de afetação estilística pode ser (se não simplesmente reduzido do preço de venda) aplicado em coisas que realmente melhorem a vida de quem vai morar nesses imóveis: como plantas mais flexíveis, espaços mais generosos, brises móveis que protejam ambientes do sol mas permitam ventilação natural, etc.

Porque é isso – a própria obra –, no fim, que o cliente está comprando, e é nela em que ele (ou o seu inquilino) viverá durante anos. Praticamente todos os detalhes com que foram construídos um apartamento – como os materiais da sua fachada e a dimensão dos seus espaços – influenciarão diariamente a qualidade de vida do seu morador. São nesses aspectos que o incorporador deve concentrar os seus esforços e os seus recursos. O resto, que não é sólido, se desmancha no ar.

Eduardo Andrade de Carvalho é sócio da incorporadora Moby e cofundador do Esquina

*Este artigo foi originalmente publicado no cardeno “Imóveis” do jornal O Estado de SP.

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